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Q&A Question & Answer

  • 1. NAG建築ドックセンターとはどのような組織ですか?

    NAG建築ドックセンターは、1級建築士・2級建築士 ・マンション管理士・2級福祉住環境コーディネーター・応急危険度判定士・特殊建築物等調査資格者等の資格を持つ建築士が属する5社の設計事務所のグループです。
    グループ幹事会社は、(株)NAG設計同人となり、マンション大規模修繕総合コンサルタント・特殊建築物等定期報告を主要業務とします。
    NAG建築ドックセンターは、「公益財団法人マンション管理センター」に登録しています。

    ※公益財団法人マンション管理センターとは、管理組合や管理関係者の皆様を支援するため、国より「マンション管理適正化推進センター」の指定を受けた公益法人です。
    マンションの建物・設備の維持管理業務を行い、マンション管理業、建設業、宅地建物取引業を兼業しない建築士設計事務所等で構成されたグループを登録し、中立の立場で管理組合の皆様にご案内しています。

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  • 2. 大規模修繕工事はどのように進めていけばいいですか?

    大規模修繕工事には専門的知識と判断が求められるため、管理組合様のパートナーとなる専門家を決定することから始まります。大別して以下の3通りの方式が考えられ、それぞれ特徴があり、大規模修繕工事の進め方にも違いがあります。

    1.設計施工方式:工事会社に調査・設計・工事を請負わせる。

    2.管理会社方式:管理会社または管理会社の関連会社に調査・設計・工事を請負わせる。

    3.設計監理方式:設計事務所に建物調査診断・設計・工事監理を委託し、工事は工事会社に請負わせる。

    NAG建築ドックセンターの大規模修繕コンサルタント業務は、上記3方式のうちの設計監理方式となります。 業務内容はこちらHPへ

    我々コンサルタントは、実施される工事内容を、第三者として公正・中立な立場でチェックし、又計画の円滑な実施に向けて管理組合様を技術面、運営面で徹底的にサポート致します。 コンサルタントの役割はこちらQ3

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  • 3. 工事にあたりコンサルタントはどのような役割を果たすのでしょうか?

    設計及び工事監理は管理組合様に代わり我々コンサルタントが行い、工事は施工会社に発註して工事を進めていく方式を設計監理方式といいます。

    • 専門家として、工事の計画から工事完了まで管理組合様を徹底的にサポートします。
    • 管理組合様との協議の上、必要な工事内容を整理し、予算金額を提示します。このことにより皆様のニーズを踏まえた計画が実現できます。
    • 設計図及び仕様書(工事の工法や材料の品質等)を作成し、施工会社(複数社)に見積を依頼、各施工会社が同じ条件で見積るため競争原理が働き、コスト低減が可能となります。
    • 工事が始まると、私たちは管理組合様に代わり現場の監理監督を厳しく行い、 “安かろう悪かろう”ではなく、設計図に示した仕様通りに施工されているかどうかをチェックすることで、工事の品質を確保し、 「手抜き工事」を排除します。
    • 管理組合様がこの先何十年とマンションで生活される中で適切な時期に必要な工事を、しっかりとした品質確保・適正価格で行うことによりトータル的に大幅なコストダウンと建物の長寿命化を実現します。

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  • 4. 大規模修繕工事はどれくらいの周期で行いますか?またどのような工事が必要になりますか?

    一般的に12年~15年周期で実施する場合が多いが、きちんとした現状杷握(建物調査診断)に基づく修繕・改修項目を長期的(25~30年)な観点で整理(長期修繕計画)し、合わせて必要となる資金計画を策定することが肝要です。
    主な工事内容は下地補修工事、防水工事(屋上、バルコニー共用廊下・階段等)、外壁補修工事、塗装工事、シーリング工事等があります。状況により、給排水管の更正や更新工事、外構工事等の必要も出てきます。

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  • 5. 大規模修繕工事は、計画から工事完了までどのくらいの期間が必要ですか?

    事前アンケート・建物診断に約3ヶ月、計画提案に約3ヶ月、実施設計に約2ヶ月、CM業務に約2ヶ月です。
    ここまでの業務は、住民の皆様の納得を得ながら充分な検討を行っていくことが重要となります。
    また、その後予定される工事は、建物の規模や修繕の内容にもよりますが、通常約4か月から6か月程度必要となります。

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  • 6. 工事中は、私たちの暮らしにどのような影響がありますか?

    工事期間中は、通常建物の周囲に足場を組み、建物全体をメッシュシートで覆うことになります。室内が多少暗くなったり、バルコニー側の壁面塗装や床面の防水工事の際には、バルコニーの利用や洗濯物の制限、 プライバシーにも影響が出たりすることも考えられます。また、振動・騒音の発生も考えられます。
    居住者の方々との工事に関する円滑なコミュニケーションを図るために、工事用掲示板の設置、工事チラシの配布など、施工業者と共に分かりやすい広報や安全対策に心がけています。

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  • 7. 大規模修繕工事を円滑に進めるためのポイントは何ですか?

    円滑に進めるポイントは、マンションに住まわれている方々の「合意形成」です。そのためには、大規模修繕工事の計画段階から、修繕工事の必要性や、工事中の暮らしへの影響など、居住者の皆様に情報を開示し、全体の参加意識を高めていき、その情報が共有される体制をつくりあげる事が重要です。
    NAG建築ドックセンターでは、管理組合の皆様を積極的にサポートし、円滑な合意形成を目指します。

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  • 8. 修繕工事と改修工事は、どのような違いがあるのですか?

    修繕工事とは、劣化した初期性能、機能を回復させる工事です。改修工事とは、機能を向上させるような 改造・変更やグレードアップなどを伴う工事です。初期機能を向上させたり、居住者の高齢化等による新しい機能の付加、或いは、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修、設備改修などが該当します。 工事によっては、公的補助制度がある場合もありますので、それらの活用について充分に調査し、準備をしていくことが大切です。

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  • 9. 長期修繕計画をチェックして欲しい

    長期修繕計画の目的は、建物や設備等の修繕等について長期的(25~30年程度)な見通しを持つことによって、適切な修繕積立金額を算出する根拠となります。しかし、技術革新や、社会・経済状況の変化があることを考慮すると、計画期間が長ければよいというものでもありません。修繕工事の実施内容などを反映して、キメ細かく計画を見直すことで、自分たちのマンションに合った計画にすることが大切です。

    NAG建築ドックセンターでは、大切な資産であるマンションを、長期にわたって快適で安全な住まいとして維持し、住まわれている皆様のマンションに合った、「長期修繕計画」をたて、この計画に基づき「修繕積立金」を積み立て、「計画修繕」を適切に行えるようにサポート致します。

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  • 10. マンションの老朽化により、大規模修繕か建替か、どのように判断すればいいですか?

    建替か修繕・改修かの判断を行うためには、はじめに皆様のマンションの老巧度を専門家によって客観的に判定し、建物の改善を要求する水準を設定する必要があります。
    その判定対象項目は、

    1. 構造安全性  2. 防火・避難安全性  3. 居住性の水準  4. 設備の水準  5. エレベーターの設置状況

    となります。これらの5項目について更に細部にわたるチェック項目により老巧度を客観的に判定します。
    これをベースに、皆様の要求改善水準をみたすための必要資金を、建替及び修繕・改修の場合に分けて算出します。最終的に、費用対改善効果に基づく建替か修繕・改修かの総合判断を下すことになります。

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